賃貸併用住宅は、オーナーの建物と賃貸用の建物が同居した住宅になります。定年まで会社に帰属していられるとは限らない現代では、住宅ローンの負担を嫌がる傾向があります。
そのような中で、住宅ローンを家賃で支払えるということに注目が集まっています。賃貸スペースに対してのオーナー自宅スペースの比率によって銀行からの貸出し条件が変ってくるため、その比率を変えたり銀行を変更したりする必要があります。このことは、一般の住宅やアパート・マンションと違うところです。
何と言っても賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入があるということです。また、土地の有効利用にもつながります。
子供たちが独立したりして夫婦2人で住むようになった場合、家を小さくして立て直すより賃貸併用住宅にしたほうが、家賃収入を得ながら生活できるようになります。
住居と賃貸住宅の割合を自由に決めることができます。賃貸収入を考えた上で2つの割り合いを決定します。
自宅を建てる場合は、住宅ローンの全額を給与から支払うのが一般的です。
しかし、賃貸併用住宅ではローン負担が軽減されるため住みたい所に住むことも可能となります。
賃貸併用住宅の家賃収入をその住宅ローン返済に充てている場合。ローン返済が終了すると家賃収入の額を生活費に使ったり年金にプラスすることができ、生活にゆとりができます。
2世帯住宅で生活していた両親が亡くなった場合、余った部屋を賃貸住宅にすることができます。逆に子供夫婦と同居する場合は、賃貸併用住宅から二世帯住宅にすることもできます。
家族で住宅に住んでいる場合では、賃貸部分を子供が成長した時に子供部屋にしたり、親を引き取った時に利用できます。離婚した時には、住居部分を貸し出したり自分は賃貸部分に住んだりすることもできるようになります。
賃貸併用住宅を地価の高い場所に建てる場合、土地の広さに対して家賃が高く設定でき収入が多くなります。賃貸併用住宅は地価が高いほど高収入が望めます。
賃貸併用住宅を建てるためには、一般的には住宅ローンを利用する必要があります。銀行によってはアパートを建てるためのローンより住宅を建てるためのローンのほうが金利は安くなります。
賃貸併用住宅は、住宅ローンでアパートを経営することができ、アパートを建てるより安い金利で住宅を建てることができるようになります。住宅ローンは、国としてローン負担者を優遇していますので金利は低く抑えられています。また、住宅を購入しやすいような保証も充実しています。
賃貸併用住宅は、一般の住宅と違って賃貸部分の敷地があるため相続税の評価が低くなります。家主の権利が制約される賃貸物件スペースは、財産の評価額が自宅スペースより30％下がり相続税を低く抑えられます。
アパートマンション経営で経営者の自宅と賃貸物件が離れている場合には、その管理を不動産会社に委託することが一般的です。そのため、賃貸物件の管理料を管理会社に支払うことになります。
賃貸併用住宅では、同じ建物の中に賃貸住宅と自宅が同居していることになり経営者自身で管理することができ管理会社に賃料の5％ほどの管理手数料を払わなくて済むことになります。
広い土地を所有していると、固定資産税の負担が大きくなります。賃貸併用住宅を建てることによって一戸あたりの広さが200m2以下であれば自宅部分を含めて土地に対する固定資産税を軽減することができます。
広い土地を所有している方は、住宅を建てるよりは賃貸併用住宅を建てるほうが土地に対する固定資産税を低く抑えられます。
賃貸併用住宅は家賃収入を住宅ローン返済に充てられることが最大のメリットですが、逆に考えると入居率が低くなると家賃をローン返済に充てられる額が少なくなりローン負担が大きくなってしまいます。
空室が多くならないようにすることと空室状態が長引かないようにすることが肝要となります。
賃貸併用住宅の経営が上手くゆかなくなった場合や事情があって売却しなくてはならなくなった時、アパートマンションならば売却して住宅ローン残を返済してゆくことも考えられますが、賃貸併用住宅の場合は自宅部分もあるということで売却しにくくなります。また、仮に売却できたとしても自宅を失ってしまうことになるため新たに住む家を確保しなければならなくなります。
賃貸併用住宅の賃貸部分は、アパートマンション経営と変わりません。ご自分の土地がアパートマンション立地に適した場所でないと入居率は低くなります。このことを考えずに土地があるから賃貸併用住宅を建てるという考えでは、失敗するリスクが大きくなります。駅から遠い所の土地では入居率を上げることが難しくなります。逆に駅近であったり、その駅に急行が止まるようでしたら賃貸併用住宅だけではなくアパートやマンションにしたほうが良い場合もあります。
賃貸併用住宅経営を断念して建物を取り崩して更地にしようと考えた場合、賃貸部分に住んでいる人がいるため簡単に取り崩はできなくなります。賃貸併用住宅を取り崩してその土地を売却しようとしても同じ建物に住民が居ることで、その人たちに立ち退いていただく必要が生じてしまいます。一戸建てとは異なりなかなか思うように更地にできなくなります。
賃貸併用住宅は木造で建てられることが多いため音によるトラブルを避けられにくくなります。また、家族で住んでいる部屋と単身者が住んでいる部屋がありライフスタイルの違いによるトラブルも多くなります。
家主としても賃貸物件の入居者に気を使わず生活することはできません。入居者と良い関係であればまだ良いのですが、あまり良くない状態になると住みづらくなります。賃貸部分と自宅部分が分かれているから一戸建てと同じように住めるという訳ではありません。このようなことを考慮した上で賃貸併用住宅を考える必要があります。
